Noua procedură ANCPI pentru înscrierea construcțiilor viitoare

Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) a publicat o modificare majoră a regulamentului de recepție și înscriere în cartea funciară. Ordinul nr. 293/2026 introduce o procedură detaliată pentru înregistrarea construcțiilor care nu sunt încă finalizate, cunoscute ca „bunuri viitoare”. Această schimbare aliniază normele tehnice cu prevederile Legii nr. 207/2025 și are un impact direct asupra dezvoltatorilor imobiliari, notarilor publici, persoanelor autorizate și cumpărătorilor de locuințe în fază de proiect.

Ce aduce nou Ordinul ANCPI nr. 293/2026?

Principala noutate a acestui ordin este crearea unui cadru procedural clar pentru înregistrarea în sistemul integrat de cadastru și carte funciară a construcțiilor înainte de finalizarea lor. Până acum, practica era neunitară și genera incertitudine. Noul regulament stabilește un flux de lucru în mai multe etape, de la înscrierea proiectului pe baza autorizației de construire, până la intabularea construcției finalizate.

Pentru a susține acest flux, au fost introduse noi tipuri de documentații cadastrale, printre care:

• Documentație cadastrală de recepție și înscriere construcție bun viitor;
• Documentație cadastrală de preapartamentare construcție condominiu bun viitor;
• Documentație cadastrală de recepție construcție condominiu real executată finalizată și propunere de apartamentare;
• Documentație cadastrală de recepție și înscriere construcție de tip locuință individuală real executată finalizată.

Aceste modificări vizează atât locuințele individuale, cât și ansamblurile de tip condominiu, oferind o mai mare transparență și securitate juridică tranzacțiilor imobiliare aflate în derulare.

Procedura de înregistrare a construcțiilor bunuri viitoare

Noul regulament, prin punctul 5.5, detaliază pașii necesari pentru înregistrarea unei construcții viitoare. Procesul este structurat pentru a reflecta evoluția proiectului, de la autorizare la execuția finală.

Etapa 1: Înscrierea construcției ca bun viitor

Primul pas constă în înregistrarea construcției în cartea funciară a terenului pe care urmează a fi edificată. Această operațiune se bazează exclusiv pe documentele administrative, fără a necesita măsurători la teren.

Conform articolului 243¹ alin. (3), persoana autorizată preia informațiile direct din autorizația de construire (AC) și din documentația tehnică pentru autorizarea executării lucrărilor de construire (DTAC). Dreptul de proprietate asupra construcției viitoare se înscrie provizoriu în cartea funciară a terenului.

Construcția bun viitor primește un identificator special, format din codul construcției urmat de litera „V” (de exemplu, C1V, C2V). Această mențiune indică clar statutul de proiect al imobilului. Răspunderea pentru corespondența dintre documentația cadastrală și cea tehnică revine dezvoltatorului și persoanei autorizate.

Etapa 2: Preapartamentarea construcției condominiu bun viitor

Pentru blocurile de locuințe, următorul pas este preapartamentarea. Aceasta este operațiunea prin care construcția condominiu bun viitor este împărțită în unități individuale (apartamente, locuri de parcare) viitoare, fiecare cu propria cotă-parte din părțile comune și din teren.

Preapartamentarea se desfășoară pe un flux întrerupt, ceea ce înseamnă că implică mai multe etape distincte:

1. Recepția documentației cadastrale de preapartamentare de către oficiul teritorial.
2. Întocmirea actului de preapartamentare în formă autentică la notarul public.
3. Înscrierea actului în cartea funciară.

În urma acestei operațiuni, se deschid cărți funciare individuale pentru fiecare unitate viitoare (de exemplu, 178-C1V-U25V), în care se menționează explicit „bun viitor”. Aceste cărți funciare permit notarea promisiunilor de vânzare-cumpărare și a altor sarcini direct pe unitatea individuală vizată, oferind o protecție sporită cumpărătorilor.

Etapa 3: Recepția finală și apartamentarea construcției executate

După finalizarea lucrărilor, se trece la ultima etapă: înregistrarea construcției real executate. Această operațiune se bazează pe procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și pe certificatul de atestare a edificării construcției.

În această fază, persoana autorizată efectuează măsurători la teren pentru a reflecta situația reală. Documentația de recepție finală și apartamentare actualizează informațiile tehnice (suprafețe, compartimentări) și transformă identificatorii provizorii în unii definitivi. De exemplu, C1V devine C1, iar C1V-U1V devine C1-U1.

Odată cu înscrierea actului de apartamentare, cărțile funciare pentru bunurile viitoare se sistează, iar înscrierile provizorii ale dreptului de proprietate se justifică, păstrându-și rangul. Toate sarcinile notate anterior se transcriu automat în noile cărți funciare.

Impactul practic al noilor reglementări

Implementarea acestei proceduri are consecințe importante pentru toți actorii implicați în piața imobiliară:

• Dezvoltatorii imobiliari beneficiază de un cadru legal clar care le permite să securizeze tranzacțiile încă din faza de proiect. Totodată, au o responsabilitate sporită privind corectitudinea datelor furnizate.
• Cumpărătorii de locuințe noi sunt mai bine protejați. Posibilitatea de a nota antecontractul direct în cartea funciară a apartamentului viitor reduce riscul de vânzări multiple sau de neconcordanțe între proiect și execuție.
• Notarii publici vor instrumenta noi tipuri de acte (act de preapartamentare) și vor juca un rol central în finalizarea fluxului întrerupt de înregistrare.
• Persoanele autorizate cadastral au un nou set de responsabilități și tipuri de lucrări, unele dintre ele bazate exclusiv pe documentație, fără măsurători inițiale la teren.

Când intră în vigoare

Conform articolului III din actul normativ, noile prevederi intră în vigoare la data de 8 martie 2026. De la această dată, toate operațiunile de înregistrare a construcțiilor noi care se încadrează în definiția de „bun viitor” vor trebui să respecte procedura detaliată în prezentul ordin.

Ordinul ANCPI nr. 293/2026 reprezintă un pas înainte în modernizarea și transparentizarea sistemului de publicitate imobiliară din România. Prin crearea unei proceduri clare pentru bunurile viitoare, se oferă mai multă siguranță juridică și se facilitează dezvoltarea pieței imobiliare într-un mod predictibil și organizat.

Publicat în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 174 din 6 martie 2026.