Servitutea Legală pentru Utilități: Curtea Constituțională Clarifică Obligația Proprietarilor de Teren

Curtea Constituțională a României a publicat recent Decizia nr. 320 din 1 iulie 2025, prin care clarifică interpretarea articolului 621 alineatul (1) din Codul civil. Această decizie este de interes major pentru proprietarii de terenuri și pentru operatorii de utilități, stabilind că obligația proprietarului de a permite trecerea rețelelor edilitare include și necesitatea unui acord scris, nu doar o simplă pasivitate. Hotărârea subliniază echilibrul dintre dreptul la proprietate privată și interesul public, garantând în același timp dreptul la despăgubiri juste și prealabile pentru proprietarii afectați.

Ce reglementează articolul 621 alineatul (1) din Codul civil

Articolul 621 alineatul (1) din Codul civil instituie o limitare legală a dreptului de proprietate, obligând proprietarul unui fond să permită trecerea prin proprietatea sa a rețelelor edilitare. Acestea includ conducte de apă, gaz, canale, cabluri electrice (subterane sau aeriene) și alte instalații similare, dacă deservesc fonduri învecinate sau din aceeași zonă. Textul integral al articolului 621 alineatul (1) din Codul civil este următorul: „Proprietarul este obligat să permită trecerea prin fondul său a rețelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate sau din aceeași zonă, de natura conductelor de apă, gaz sau altele asemenea, a canalelor și a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz, precum și a oricăror alte instalații sau materiale cu același scop.” Alin. (2) al aceluiași articol adaugă o condiție esențială: „Această obligație subzistă numai pentru situația în care trecerea prin altă parte ar fi imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare.” De asemenea, alin. (3) prevede că: „În toate cazurile, proprietarul are dreptul la plata unei despăgubiri juste. Dacă este vorba despre utilități noi, despăgubirea trebuie să fie și prealabilă.”

Contextul excepției de neconstituționalitate

Excepția de neconstituționalitate a fost ridicată într-un dosar în care se solicita suplinirea consimțământului proprietarilor pentru exercitarea dreptului de uz și de servitute de trecere subterană de către un operator de distribuție a gazelor naturale. Proprietarii invocau că sintagma „proprietarul este obligat să permită trecerea” ar trebui interpretată doar ca o obligație de pasivitate, adică de a nu se opune, și nu ca o obligație de a constitui drepturi de uz și servitute printr-un act autentic sau sub semnătură privată. Această interpretare, în viziunea lor, ar contraveni principiilor constituționale privind legalitatea și dreptul de proprietate.

Decizia Curții Constituționale și argumentele sale

Curtea Constituțională a României a respins excepția de neconstituționalitate, constatând că dispozițiile articolului 621 alineatul (1) din Codul civil sunt constituționale în raport cu criticile formulate. Instanța constituțională a adus mai multe clarificări esențiale:

Dreptul de proprietate nu este absolut

Curtea a reafirmat principiul conform căruia dreptul de proprietate privată nu este un drept absolut și poate fi supus unor limitări, în acord cu articolul 44 alineatul (1) din Constituție. Aceste limitări pot fi instituite prin lege în interes public, cum este cazul servituților pentru rețelele edilitare.

Obligația de a permite trecerea implică un acord scris

Curtea a subliniat că prevederile Codului civil se completează cu legile speciale, cum ar fi Legea energiei electrice și a gazelor naturale nr. 123/2012 și Hotărârea Guvernului nr. 1.240/2012. Aceste acte normative prevăd explicit necesitatea unui acord scris al proprietarilor terenurilor afectate, materializat într-o convenție-cadru. Acest acord reprezintă încuviințarea scrisă a posibilității exercitării efective de către societatea de distribuție a gazelor naturale sau a energiei electrice a dreptului de uz pentru executarea lucrărilor.

Natura drepturilor reale și înscrierea în Cartea Funciară

Drepturile de uz și de trecere pentru utilități sunt drepturi reale. Potrivit articolului 885 din Codul civil, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. O hotărâre judecătorească definitivă sau un act al autorității administrative poate înlocui acordul de voință sau consimțământul titularului, dar necesitatea unui act juridic care să fundamenteze înscrierea rămâne valabilă.

Diferența dintre servitutea convențională și cea legală

Curtea a făcut distincția între servitutea convențională și dreptul legal de trecere. Dreptul legal de trecere, prevăzut de articolul 621 alineatul (1) din Codul civil, reprezintă o limită legală a dreptului de proprietate privată și ia naștere prin efectul legii. Cu toate acestea, constituirea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare urmează principiul consensului, iar modalitatea de exprimare a consimțământului este cea prevăzută de lege pentru constituire și opozabilitate față de terți.

Dreptul la despăgubiri juste și prealabile

Decizia reiterează importanța articolului 621 alineatul (3) din Codul civil, care prevede dreptul proprietarului la plata unei despăgubiri juste. Dacă este vorba despre utilități noi, despăgubirea trebuie să fie și prealabilă. Această prevedere constituie o garanție esențială pentru proprietarii de terenuri, asigurând că limitările aduse dreptului lor de proprietate sunt compensate corespunzător.

Când intră în vigoare Decizia Curții Constituționale

Decizia nr. 320 din 1 iulie 2025 a Curții Constituționale a României este definitivă și general obligatorie. Ea intră în vigoare la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I, adică pe 6 februarie 2026.

Cine este vizat de această decizie

Această decizie are implicații semnificative pentru:

• Proprietarii de terenuri: Clarifică obligația lor de a permite trecerea rețelelor edilitare, dar și dreptul la despăgubiri juste și la un acord scris.
• Operatorii de utilități (apă, gaz, electricitate, canalizare): Confirma că, pentru a instala sau extinde rețele pe proprietăți private, este necesar un acord scris din partea proprietarului, chiar dacă obligația de a permite trecerea este legală.
• Dezvoltatorii imobiliari: Trebuie să țină cont de aceste prevederi în planificarea și implementarea proiectelor, asigurându-se că obțin acordurile necesare pentru infrastructura de utilități.
• Instanțele de judecată: Decizia oferă o interpretare clară a articolului 621 alineatul (1) din Codul civil, ghidând soluționarea litigiilor legate de servituțile pentru utilități.

Implicații practice pentru proprietari și operatori

Pentru proprietarii de terenuri, decizia înseamnă că nu pot refuza pur și simplu trecerea utilităților dacă sunt îndeplinite condițiile de la articolul 621 alineatul (2) (trecerea prin altă parte este imposibilă, periculoasă sau foarte costisitoare). Totuși, ei au dreptul să solicite un acord scris (o convenție-cadru) și să primească despăgubiri juste, care, pentru utilitățile noi, trebuie să fie prealabile. Este important ca proprietarii să fie proactivi în negocierea acestor acorduri și a despăgubirilor. Pentru operatorii de utilități, decizia subliniază necesitatea de a respecta procedura legală de obținere a acordului scris. Chiar și în prezența unei obligații legale de permitere a trecerii, un act formal, cum ar fi o convenție-cadru, este indispensabil pentru a constitui și înregistra dreptul de servitute în Cartea Funciară. În cazul refuzului nejustificat al proprietarului, operatorul poate apela la instanță pentru suplinirea consimțământului, așa cum s-a întâmplat și în cauza care a generat această decizie.

Concluzie

Decizia Curții Constituționale nr. 320/2025 aduce claritate în interpretarea unui aspect important al dreptului de proprietate și al infrastructurii de utilități. Ea reconfirmă echilibrul dintre interesul public de a asigura accesul la utilități și protecția dreptului de proprietate privată, subliniind că ambele aspecte trebuie gestionate printr-un cadru legal transparent, care include acordul formal al proprietarului și compensația echitabilă. Această hotărâre va contribui la o aplicare mai uniformă și mai previzibilă a legii în materie de servituți pentru rețelele edilitare.

Publicat în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 100 din 6 februarie 2026.