Ghid 2025 privind Rangurile de preempțiune la vânzarea terenurilor agricole extravilane

Acest ghid prezintă în detaliu ordinea de prioritate și categoriile de persoane sau entități care beneficiază de drept de preempțiune la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan. Documentul explicitează ierarhia preemptorilor, în conformitate cu prevederile Art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, pentru a oferi o înțelegere clară a procedurii legale.

Ranguri de Preempțiune

Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se realizează cu respectarea dreptului de preempțiune, la preț și în condiții egale cu cele prevăzute în oferta de vânzare, în ordinea strictă a rangurilor prezentate mai jos.

2.1. Rangul I: Coproprietari și Rude

În cadrul acestui rang, ordinea de prioritate este următoarea:

1. Coproprietarii
2. Soții
3. Rudele până la gradul al treilea
4. Afinii până la gradul al treilea

2.2. Rangul II: Proprietari de Investiții și Arendași

Dreptul de preempțiune de rang II revine proprietarilor investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și irigații exclusiv private aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare și/sau arendașilor. Legea stabilește o prioritate clară în cadrul acestui rang: în cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află astfel de investiții, prioritate la cumpărare au proprietarii acestor investiții. Dreptul revine arendașilor doar dacă nu există investiții pe teren sau dacă proprietarii acestora nu își exercită dreptul de preempțiune.

2.3. Rangul III: Vecini

Această categorie este formată din proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării. Exercitarea acestui drept este condiționată de respectarea dispozițiilor legale privind condițiile speciale pentru arendași și definiția tinerilor fermieri, conform alin. (2) și (4) ale Art. 4.

2.4. Rangul IV: Tinerii Fermieri

Preemptorii de rang IV sunt tinerii fermieri, așa cum sunt definiți de legislația în vigoare.

2.5. Rangul V: Instituții de Cercetare și Învățământ Agricol

Acest rang este rezervat următoarelor entități, cu condiția ca terenul vizat să se afle în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora și să fie cumpărat strict pentru cercetare agricolă:

• Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești”.
• Unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare.
• Instituțiile de învățământ cu profil agricol.

2.6. Rangul VI: Persoane Fizice din Proximitate

Categoria include persoanele fizice cu domiciliul sau reședința în unitățile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul supus vânzării sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine.

2.7. Rangul VII: Statul Român

Ultimul rang de preempțiune este deținut de statul român, care își exercită acest drept prin Agenția Domeniilor Statului.

Condiții Specifice pentru Anumiți Preemptori

Pentru a-și putea exercita dreptul de preempțiune, arendașii și tinerii fermieri trebuie să îndeplinească anumite condiții speciale, detaliate mai jos.

3.1. Condiții pentru Arendași

Un arendaș care dorește să cumpere terenul agricol arendat trebuie să îndeplinească, în mod cumulativ, următoarele condiții, conform Art. 4 alin. (2) din lege:

• Să dețină calitatea de arendaș în baza unui contract de arendare valabil, încheiat și înregistrat legal cu cel puțin un an înainte de data afișării ofertei de vânzare la primărie.
• În cazul arendașilor persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reședinței pe teritoriul național pentru o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.
• În cazul arendașilor persoane juridice și asociații, persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reședinței pe teritoriul național pentru o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei.
• În cazul arendașilor persoane juridice, acționarii/asociații care dețin controlul societății trebuie să facă dovada domiciliului/reședinței/sediului pe teritoriul național pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei.

3.2. Condiții și Definiție pentru Tinerii Fermieri

Conform Art. 4 alin. (4), „tânăr fermier” este o persoană cu vârsta de până la 40 de ani care intenționează să desfășoare sau desfășoară activități agricole, așa cum este definită la art. 2 alin. (1) lit. (n) din Regulamentul (UE) nr. 1.305/2013.

La exercitarea dreptului de preempțiune de către tinerii fermieri, prioritate la cumpărare are tânărul fermier care desfășoară activități în zootehnie. O condiție obligatorie pentru toți tinerii fermieri este să facă dovada domiciliului/reședinței pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare.

Consecința neexercitării dreptului de preempțiune

Dacă niciun preemtor nu își exercită dreptul de a cumpăra un teren agricol situat în extravilan, Legea prevede o procedură ulterioară de înstrăinare, adresată mai întâi unor potențiali cumpărători care îndeplinesc anumite condiții, iar în cele din urmă, oricărei persoane fizice sau juridice.

Iată ce se întâmplă și cine poate cumpăra, conform surselor furnizate (Legea nr. 17/2014):

Dacă, în termenul de 45 de zile lucrătoare prevăzut pentru exercitarea dreptului de preempțiune, primăria constată că niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, se aplică dispoziţiile Art. 4^1 alin. (3) și Art. 6 alin. (5).

În acest caz, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către potențialii cumpărători care îndeplinesc condiții cumulative specifice.

Potențialii cumpărători pot depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare (termenul acordat preemptorilor). Structura centrală sau structurile teritoriale vor verifica îndeplinirea acestor condiții de către potențialii cumpărători în termen de 10 zile lucrătoare.

4.1. Cine poate cumpăra (Potențiali Cumpărători)

În situația în care preemptorii nu cumpără, terenul se poate vinde către alte persoane fizice sau juridice care îndeplinesc următoarele condiții cumulative:

A. Persoanele Fizice (Potențiali Cumpărători)

Pentru persoanele fizice, condițiile cumulative sunt:

1. Să aibă domiciliul/reşedinţa situat/situată pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.
2. Să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte.
3. Să fie înregistrate de autorităţile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

B. Persoanele Juridice (Potențiali Cumpărători)

Pentru persoanele juridice, condițiile cumulative sunt:

1. Să aibă sediul social şi/sau sediul secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.
2. Să desfăşoare activităţi agricole pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.
3. Să prezinte înscrisuri din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activităţi agricole.
4. Asociatul/acţionarul, persoană fizică, care deţine controlul societăţii să aibă domiciliul situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.
5. În cazul în care asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, aceștia trebuie să facă dovada domiciliului/reședinței/sediului social/secundar situat pe teritoriul naţional pe o perioadă de cel puţin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare.

4.2. Situația finală: Vânzarea către orice persoană

Dacă, în urma neexercitării dreptului de preempțiune, niciunul dintre potenţialii cumpărători nu îndeplineşte condiţiile prevăzute mai sus pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan (în termenul legal de 30 de zile), atunci înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condiţiile prezentei legi.

În cazul în care nu s-a înregistrat nicio ofertă de cumpărare (de la preemptori sau potențiali cumpărători), primăriile emit procesul-verbal de finalizare a procedurii în termen de 10 zile lucrătoare de la expirarea termenului prevăzut la Art. 4^1 alin. (3) din Legea nr. 17/2014.

4.3. Clarificarea sintagmei "în condiţiile prezentei legi" 

La prima vedere, sintagma (nefericită) "în condiţiile prezentei legi" poate duce la interpretarea că și în situția finală cumpărătorii trebuie să îndeplinească condițiile cumulative de la Art. 4^1 alin. (1) și (2). În realitate, nu există o contradicție, ci o succesiune de etape obligatorii, concepute pentru a asigura că terenurile ajung, în primul rând, la cumpărătorii cu un anumit grad de conexiune cu agricultura sau teritoriul național, înainte de a fi scoase pe piața liberă.

Structura legii (Art. 4^1) indică faptul că restricțiile se relaxează progresiv pe măsură ce titularii de drepturi eșuează să cumpere.

4.4 Rolul Condițiilor Cumulative (Art. 4^1 alin. (1) și (2))

Condițiile cumulative prevăzute la Art. 4^1 alin. (1) și (2) definesc o categorie specifică de cumpărători, denumiți generic "potențialii cumpărători", care au prioritate imediat după preemptori (rangurile I-VII).

Aceste condiții (privind domiciliul/sediul pe 5 ani, activitatea agricolă pe 5 ani și, după caz, veniturile din agricultură) sunt menite să filtreze cumpărătorii care nu au fost preemptori, asigurând totuși o anumită stabilitate și dedicare față de activitățile agricole naționale.

Această etapă intervine după ce preemptorii de rangul I-VII nu și-au manifestat intenția de a cumpăra terenul în termenul de 45 de zile lucrătoare.

4.5 Semnificația Situației Finale (Art. 4^1 alin. (5))

Dispoziția care permite vânzarea către "orice persoană fizică sau juridică" reprezintă ultima etapă a procedurii de vânzare reglementate. Aceasta se activează doar în următoarea condiție strictă:

În cazul neexercitării dreptului de preempţiune, dacă niciunul dintre potenţialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplineşte condiţiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condiţiile prezentei legi.

Interpretarea acestei etape: Dacă s-a epuizat și faza de 30 de zile în care persoanele fizice și juridice cu condiții cumulative (potențialii cumpărători) puteau depune dosare pentru a cumpăra, iar niciunul dintre ei nu a îndeplinit condițiile sau nu a depus ofertă, legea relaxează restricțiile privind calitatea cumpărătorului. Altfel, dacă restricțiile impuse de Art. 4^1 alin. (1) și (2) s-ar aplica în continuare, vânzarea ar fi, teoretic, imposibilă în lipsa unui cumpărător calificat, ceea ce ar bloca circuitul civil.

3. Ce înseamnă "în condițiile prezentei legi"?

Sintagma "în condiţiile prezentei legi" nu se referă la condițiile cumulative de eligibilitate ale cumpărătorului (care tocmai au fost eliminate pentru a permite accesul "oricărei persoane"), ci la restul cerințelor procedurale și de fond pe care tranzacția trebuie să le respecte, chiar și în faza finală.

Aceste condiții generale includ, dar nu se limitează la:

1. Avizele obligatorii: Vânzarea trebuie să se realizeze cu obținerea avizului final (emis de structura centrală sau teritorială a MADR) și cu respectarea avizelor specifice (Ministerul Apărării Naționale sau Ministerul Culturii), dacă este cazul. Lipsa acestor avize atrage nulitatea absolută a vânzării.
2. Impozitul suplimentar: Dacă terenul este vândut înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, vânzătorul are obligația de a plăti un impozit în cotă de 80%.
3. Respectarea prețului: Deși această etapă permite vânzarea către orice persoană, se menține regula generală conform căreia o vânzare la un preț mai mic sau în condiții mai avantajoase decât cele oferite inițial preemptorilor atrage nulitatea absolută.
4. Procedura administrativă: Tranzacția trebuie să fie finalizată după emiterea procesului-verbal de finalizare a procedurii de către primărie.

În concluzie, condițiile cumulative (Art. 4^1 alin. (1) și (2)) sunt un filtru de eligibilitate pentru o categorie intermediară de cumpărători. Odată ce acest filtru este trecut (în sensul că niciun cumpărător nu a îndeplinit condițiile sau nu a manifestat intenția), terenul este eliberat pe piață către "orice persoană fizică sau juridică", dar tranzacția finală rămâne sub incidența strictă a procedurilor, avizelor și sancțiunilor prevăzute de Legea nr. 17/2014.